کلید عبور از رکود مسکن
فراتاب - گروه اقتصادی: منصور اولی مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی همواره نقشی مهم در اقتصاد خانوارها بازی کرده و از سوی دیگر با توجه به گستردگی نیازهای صنعتی ساختمان‌سازی، یکی از مهم‌ترین صنایع پیشران در اقتصاد هم صنعت ساختمان است. در حال حاضر بازار مسکن کشورمان وارد چهارمین سال رکود شده و صنعت ساختمان هم به تبع این رکود در بازار به شدت راکد است. این در حالی است که براساس برآوردهای کارشناسی حدود نیمی از نقدینگی کشور درگیر بازار زمین و مسکن است و بیش از 45 درصد اشتغال صنعتی و کارگاهی کشورمان هم در بخش صنعت ساختمان ایجاد شده است. نیاز انباشته به مسکن و اثرات مخرب پاسخ ندادن به این نیاز طبقات متوسط هم خود موضوعی مهم‌تر و جدی‌تر است که کارشناسان بر این باورند در صورت ارایه نشدن طرحی مناسب برای رفع آن می‌تواند تبدیل به یک بحران مهم شود. کارشناسان و صاحب‌نظران، در مورد راهکارهای حل معضل مسکن در کشور معتقدند، «ساخت و عرضه انبوه»، «تقویت قدرت خرید مردم» و «متناسب‌سازی عرضه با نیاز بازار» اقداماتی است، که باید به صورت جدی در قالب یک برنامه جامع انجام شود تا بازار مسکن کشورمان از وضعیت فعلی خارج شود. در این میان در روزهای اخیر مسئله «دریافت مالیات از خانه‌های خالی» هم به عنوان یکی از راهکارهای افزایش عرضه و جلوگیری از احتکار مسکن مطرح شده که می‌تواند به تقویت عرضه در بازار کمک کند. البته کارشناسان مسکن بر این باورند که مهم‌ترین و اصلی راهکار برای نجات بازار مسکن، تولید و عرضه است و اقداماتی مانند دریافت مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند به عنوان مکمل به کمک تقویت این سیاست بیاید.
برخی از ناظران بازار مسکن که عمدتا متعلق به گروه فروشنده‌ها هستند، با این استدلال که وقتی در بازاری تقاضا وجود ندارد، تولید و عرضه محصول از نظر منطق اقتصادی توجیه ندارد، بر این باورند در حال حاضر باید اول رونق به بازار برگردد و بعد به سمت تولید برویم، اما کارشناسان بازار مسکن نظر دیگری در این باره دارند و با تفکیک مسکن از سایر کالاها، به اساسی بودن و «زیستی» بودن مسکن اشاره می‌کنند و بر این باورند با تئوریهای اقتصادی مربوط به کالاهای مصرفی و غیر ضرور نمی‌توان بازار مسکن را تحلیل کرد.
بیت‌الله ستاریان، کارشناس ارشد، بازار مسکن در این باره می‌گوید: «براساس تئوریهای اقتصادی تقاضا در بازار به دو بخش تقاضای موثر و تقاضای مطلق تقسیم می‌شود، تقاضای موثر در واقع تقاضایی است که قدرت خرید دارد و کالاهای مصرفی و غیر ضرور براساس میزان این تقاضا تولید و به بازار عرضه می‌شوند، به عنوان مثال خودروسازان در صورت افت تقاضای موثر، تولیدشان را کاهش می‌دهند، اما این تئوری در مورد کالاهای اساسی صادق نیست.»
این استاد دانشگاه با بیان اینکه در مورد کالاهای اساسی، مانند خوراک، پوشاک و مسکن، خصوصا در اقتصادهایی مانند اقتصاد کشورمان که از تئوریهای لیبرالی صرف پیروی نمی‌کند، تئوری توجه به تقاضای موثر جواب نمی‌دهد، می‌افزاید: «در حال حاضر بر اساس آمار ارایه شده از سوی مقامات در حدود 13 میلیون نفر حاشیه نشین داریم و سالانه هم به حدود یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی نیاز داریم، بنابراین نیاز مطلق در بازار به وفور وجود دارد و نمی‌شود در مورد یک کالای اساسی مورد نیاز مردم، به بهانه اینکه متقاضیان قدرت خرید ندارند و بازار راکد است ساخت را متوقف کنیم.»
ستاریان با اشاره به اینکه توقف ساخت مسکن با توجه به میزان جذب نقدینگی در بخش مسکن و همچنین نیاز مبرم مطلق در بازار می‌تواند در آینده نزدیک تبدیل به بحران جدی شود، می‌افزاید: «آنچه در حال حاضر در حوزه مسکن باید به طور جدی دنبال شود، تولید و عرضه است. زمزمه‌هایی که در خصوص اولویت دادن بازگشت رونق به بازار بر ساخت شنیده می‌شود، خطرناک است و اگر این دیدگاه به حوزه سیاست‌گذاری‌های مسکن کشور سرایت کند، موجب انباشت بیشتر نیازها در بازار و کاهش مجدد قدرت خرید مسکن با افزایش قیمت‌ها می‌شود.»
این استاد دانشگاه با تایید وجود خانه‌های خالی در بازار بر این باور است: «این مسئله ناشی از یک ضریب بین‌المللی است و نمی‌توان با اتکا به آن از ساخت و عرضه جلوگیری کرد، هر چند دریافت مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند از نظر روانی بر عرضه تاثیر داشته باشد اما میزان خانه‌های خالی در کشور در حدی نیست که ثابت کننده افزایش عرضه بر تقاضای کل باشد. در واقع ما سال‌ها از تولید به میزان نیاز عقب بوده‌ایم و این عقب‌ماندگی مستمر، در حال حاضر انباشته شده است. بنابراین یکی از مهم‌ترین اقداماتی که باید در دستور کار قرار بگیرد، پاسخ به تقاضا و نیاز مطلق در بازار است و نباید تئوریهای مربوط به بخش کالاهای غیر ضرور را در سیاست‌گذاری‌های مسکن دخالت داد.»
کارشناسان با اشاره به اینکه دولت باید فاصله بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن را کاهش دهد، بر این باورند اگر سالانه 900 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته نشود، در سال‌های آتی بازار مسکن با بحران مواجه می‌شود، البته قدرت خرید مردم کاهش یافته و نمی‌توانند مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند باید تسهیلات با نرخ سود کم برای خرید مسکن به مردم ارائه شود.
طرح‌های مالی باید هماهنگ شوند
از نظر کارشناسان بازار مسکن، یکی از مهم‌ترین مسائلی که در حال حاضر بازار مسکن را به چرخه رکود کشانده است، کمبود منابع مالی و کاهش قدرت خرید مردم است، بنابراین اگر بپذیریم که نیاز انباشته فراوان در بازار وجود دارد که باید پاسخ داده شود، قدرت خرید مردم باید تقویت شود، مسئله مهم این است که قیمت‌ها در بازار مسکن به حدی بالا رفته که توان بانک‌ها و خصوصا بانک مسکن به تامین مالی آن نمی‌رسد، بنابراین باید همه ابزارهای تامین مالی در این بخش را بسیج کرد. ستاریان در این باره می‌گوید: «قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده، چون در 60 سال اخیر میزان تورم مسکن حداقل 5/2 برابر تورم کل بوده است و این نشان می‌دهد همواره در این سال‌ها میزان عرضه کم‌تر از تقاضا بوده و همچنان هم این روند ادامه دارد، بنابراین نمی‌توان منتظر ماند که قیمت مسکن خود به خود کاهش یابد، بلکه باید آنقدر عرضه افزایش یابد که این قیمت‌ها به تعادل برسد. راهکار آن هم بهره‌گیری از ابزارهای مختلف تامین مالی با درصد سود کم است.» مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن هم در این باره می‌گوید: «مشکل کاهش قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن بسیار جدی است و این معضل باید از راه‌های مختلف جبران شود. اگر این اتفاق نیفتد، مشکل مسکن در آینده‌ای نزدیک تبدیل به بحران می‌شود و آن وقت دیگر سخت بشود اوضاع را مدیریت کرد.» این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه، مشکلی اصلی در سال‌های اخیر در حوزه تامین مالی مسکن این بوده که سیاست منسجم و هماهنگی در این حوزه در پیش گرفته نشده و بیشتر اتکا به منابع محدود بانک مسکن است که قطعا در شرایط فعلی جوابگوی نیاز بازار نیست، می‌گوید: «برای عبور از مشکل تنگنای مالی مسکن باید، از ظرفیت تسهیلات بانکی، صندوق‌های پس‌انداز و سرمایه‌‌گذاری، صکوک، لیزینگ، فاینانس و غیره به شکلی منسجم و هماهنگ و همزمان استفاده شود. در غیر این صورت استفاده جزیزه‌ای از این امکانات فقط باعث هدر رفت منابع مالی می‌شود.»
ضرورت افزایش سرمایه بانک مسکن
کارشناسان مسکن بر این باورند، برای خروج بخش ساختمان از رکود باید از یک‌سو معاملات مصرفی ملک از طریق تسهیل مسیر پرداخت تسهیلات خرید، افزایش پیدا کند و از سوی دیگر، عملیات تحریک بازار ساخت و ساز از طریق کاهش قیمت تمام شده تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، اتفاق بیفتد.
مصطفی‌قلی خسروی، کارشناس بازار مسکن در این باره می‌گوید: «در صورتی که مجوز قانونی افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن -10هزار میلیارد تومان اجازه‌ای که در تبصره 35 بودجه امسال دولت صادر شده است،اجرایی شود، عملا تامین می‌شود و امکان خارج سازی ساخت و ساز از حالت سکون یا پسرفت، فراهم می‌آید.»
سرمایه فعلی بانک عامل بخش مسکن طبق آخرین اعلام مقامات بانکی، حدود 3 هزار و 200 میلیارد تومان است اما طبق دو تبصره در بودجه 95 کل کشور، این میزان سرمایه از دو محل «افزایش سهم دولت در سرمایه بانک‌های دولتی و همچنین «فروش املاک مازاد وزارت راه و شهرسازی به نفع تامین مالی سیاست‌های حمایتی مسکن»، می‌تواند به 18 هزار و 200 میلیارد تومان برسد. هر یک واحد افزایش سرمایه در بانک عامل بخش مسکن، باعث می‌شود منابع پرداخت تسهیلات مسکن 8 واحد افزایش پیدا کند و این رشد تصاعدی در تجهیز منابع، قدرت تسهیلات‌دهی به تقاضای مصرفی را زیاد می‌کند. در حال‌حاضر تسهیلات فعلی خرید و ساخت مسکن حاوی یکسری نارسایی از جمله کوتاه بودن طول دوره بازپرداخت و در نتیجه خارج بودن اقساط ماهانه از استطاعت پرداخت وام‌گیرند‌ه‌ها است که در صورت تجهیز منابع بانکی، امکان ساده‌سازی مسیر پرداخت تسهیلات هم به خریداران و هم به سازنده‌ها فراهم خواهد شد. سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی در 9 ماه اول امسال به پایین‌ترین سطح (8 درصد) در مقایسه با 10سال گذشته رسید. اخیرا در آیین‌نامه اجرایی تبصره 35 بودجه 95 کل کشور، اسم بانک عامل بخش مسکن برای افزایش سرمایه سهم دولت، حذف شده و این در حالی است که برای سایر بانک‌ها طی دوره دولت یازدهم، بیش از 25 هزار میلیارد تومان از محل کاهش سپرده قانونی، خط اعتباری و روش‌های حمایتی دیگر از جانب سیاست‌گذار پولی، منابع اضافه شده است. در مقطع فعلی با لحاظ اهمیت اقتصادی بخش «ساختمان» به عنوان بخش رشدساز و پیشرو برای رونق اقتصادی، لازم است تجهیز منابع بانکی در کوتاه‌مدت، هشدار مدنظر مرکز پژوهش‌های مجلس مبنی بر یافتن راه خروج از رکود، برای این بخش، در اولویت قرار گیرد.
لزوم کاهش سود و افزایش اقساط تسهیلات
کارشناسان بازار مسکن بر این اعتقاد هستند در شرایط فعلی باید تسهیلات مسکن هدفمند‌تر شود و شرایطی فراهم شود که متقاضیان مسکن بتوانند تسهیلات ارزان و با زمان بازپرداخت بیشتر دریافت کنند. آنها در پاسخ استدلال بانک‌ها مبنی بر اقتصادی نبودن ارایه تسهیلات بلند مدت در این بخش بیان می‌کنند که دولت باید در این حوزه ورود کند و با تامین بخشی از اعتبار و حتی زیان بانک‌ها به عنوان نوعی یارانه زمینه این کار را فراهم کند. کارشناسان با برشمردن مضرات اقتصادی به تعویق افتادن پاسخ به نیاز انباشته در بازار مسکن و اثرات تورمی افزایش ناگهانی قیمت‌ها اعتقاد دارند، دولت باید برای جلوگیری از این اثرات مخرب نوعی نظام یارانه‌ای در تسهیلات مسکن را برقرار سازد که هم نیاز بخش مهمی از جامعه پوشش داده شود و از اثرات سوء اقتصادی جلوگیری به عمل آید.
رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در خصوص اینکه کارشناسان و فعالان حوزه مسکن چه پیشنهادی می‌توانند برای کمک به بخش مسکن و خروج مسکن از رکود به دولت داشته باشند، گفت: «به عنوان فعال اقتصادی و موافق ارائه تسهیلات به دولت پیشنهاد می‌کنیم که ابتدا زمان بازپرداخت اقساط را از 12 سال بالاتر ببرند و نرخ سود و سقف بازپرداخت اقساط ماهانه را کاهش دهند.دولت باید منابع مالی بیشتری را به بخش مسکن تزریق کند و به سمت ایجاد بانک‌های توسعه‌ای حرکت کند.»
رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه دولت از هر طیفی باید مدیریت زمین، تولید مسکن و اجرای مسکن اجتماعی را در دستور کار خود قرار دهد، گفت: «با یک فرمول نمی‌توان مشکل مسکن را حل کرد بلکه باید با یک اقدام جهادی بخش مسکن را از این وضعیت خارج کنیم.»
عقبایی در پاسخ به این سؤال که با توجه به افزایش برخی هزینه‌های مرتبط با افزایش قیمت تمام شده مسکن مثل هزینه انشعاب برق و یا مصالح ساختمانی می‌توان گفت که قیمت مسکن افزایش خواهد یافت، گفت: «اینکه بگویند افزایش هزینه نصب انشعاب برق، صدور پروانه‌های ساختمانی و یا مصالح ساختمانی بر قیمت تمام شده مسکن تأثیری نخواهد داشت یک تصور غلط است اما به هر حال قیمت مسکن با این وضعیت نه تنها تا پایان امسال بلکه تا تابستان سال آینده نیز افزایش نخواهد داشت.»
اثرات دریافت مالیات از خانه‌های خالی
دپو شدن ساختمان در اقتصاد ایران و اخذ مالیات از خانه‌های خالی سال‌هاست موضوع بحث کارشناسان، مسئولان و مجلس شورای اسلامی بوده است، احتکار به اعتقاد کارشناسان یکی از عواملی است که به رکود بازار مسکن دامن زده است و راه حلی که برای این مشکل مطرح می‌شود،اخذ مالیات از خانه های خالی است. عده‌ای در این بین معتقدند که وضع مالیات برخانه‌های خالی، حتی اگر به ایجاد جنبش در بازار مسکن نیز نیانجامد، حداقل مالیات آنان باعث گردش پول در اقتصاد کشور می‌شود،اما در مقابل مخالفان معتقدند که اخذ مالیات از خانه های خالی منجر به تعطیلی بازار ساخت وساز و بی‌انگیزه شدن بساز و بفروش‌ها می‌شود.
نمایندگان مجلس، طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی را به عنوان یکی از قدرتمندترین ابزارهای قانونی برای افزایش عرضه به بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها مورد تاکید قرار می‌دهند و تاکید دارند که وزارت راه و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک و شهرداری در ایجاد بانک اطلاعتی باید با وزارت اقتصاد و امور دارایی همکاری کنند،تا بتوان خانه های خالی را شناسایی کرد و عده ای معتقدند که دولت باید در این خصوص لایحه به مجلس ارائه دهد،تا ابزار قدرتمند قانونی برای اخذ مالیات وجود داشته باشد
محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمسیون عمران مجلس در این باره با بیان اینکه زمین‌های مرکزی کلانشهرها اشباع شده و ساخت و سازها به سمت حاشیه شهرها کشیده شده است، گفت: «بسیاری از واحدها در نواحی تجاری و مرکزی کلان شهرها به ویژه شهر تهران خالی از سکنه است و صاحبان این واحدها با دپوی واحدهای تجاری و مسکونی به دنبال سوداگری در بازار مسکن هستند. در کشورهای مختلف دنیا از خانه‌های خالی مالیات بیشتر دریافت می‌کنند، عده‌ای با احتکار مسکن به دنبال افزایش قیمت مسکن هستند، که برای ایجاد انگیزه برای فروش یا اجاره باید مالیات بیشتری از این واحدها دریافت کرد، تا تمایل به سمت فروش افزایش یابد.»
وی با اشاره به اینکه سازمان امور مالیاتی باید خانه‌های خالی را شناسایی کرده و این سازمان متصدی دریافت مالیات از خانه های خالی است، یادآور شد: «دستگاه‌هایی همچون شهرداری، وزارت راه و شهرسازی و دستگاه های خدماتی باید در شناسایی خانه های خالی با سازمان امور مالیاتی همکاری کنند و همچنین بر اساس پایان کار ساختمانها می‌توان خانه‌های خالی را شناسایی کرد.»
رضایی کوچی با بیان اینکه برخی ساختمان سازها با احتکار مسکن در گرانی مسکن نقش آفرینی می‌کنند، افزود: «بخشی از این واحدهای مسکونی، خانه های گران قیمت و برخی ارزان قیمت است، که البته توسط افراد متمکن ساخته می‌شود، تا با کاهش عرضه قیمت‌ها را افزایش دهند، اما دریافت مالیات از این واحدها انگیزه آنها برای دپوی مسکن را کاهش می‌دهد.»
رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با اشاره به اینکه کمبود امکانات و خدمات در شهرهای کوچک، مهاجرت به شهرهای بزرگ را در پی داشته است، تصریح کرد: «متاسفانه بیشتر سرمایه گذاری‌ها توسط دولت‌ها در شهرهای بزرگ صورت گرفته است، که با توجه به کمبود مسکن در کلانشهرها، برخی افراد متمکن با دپوی مسکن به دنبال افزایش قیمت در این نواحی هستند.»
لزوم ایجاد بانک اطلاعاتی جامع
یکی از مسائلی که به اعتقاد کارشناسان اجرای سیاست دریافت مالیات از خانه‌های خالی را با مشکل مواجه می‌کند، نبود بانک اطلاعاتی دقیق در این باره است، صدیف بدری، عضو کمیسیون عمران مجلس در این باره با بیان اینکه باید بانک اطلاعاتی جامع از ساختمانها و املاک در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گیرد، می‌گوید: « بانک اطلاعاتی املاک باید سالیانه ممیزی شود، هر ساله باید وضعیت خانه های خالی توسط سازمان امور مالیاتی بررسی شود و متناسب با آن قوانین وضع شده و به تبع آن مالیات از خانه های خالی اخذ شود. سالانه باید یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا نیاز جدید مسکن در کشور تامین شود،اما در سال‌های اخیر فاصله ای بین عرضه و تقاضا به دلیل رکود اقتصادی و ساخت و ساز در کشور ایجاد شده است.»
